长沙教育学院：长沙教育学院物业管理采购项目采购需求公开

一、功能及要求：

一、项目概况

长沙教育学院位于长沙****路****号，总占地面积19571.04㎡，其中绿化面积5940㎡。总建筑面积21103.38㎡，****楼（****楼）、****楼（****楼）、****楼（****楼）合计9216.74㎡，****楼及食堂（****楼）8913.9㎡，体育馆（****楼）2572.74㎡，附属用房面积约400㎡。****楼情况如下：

（1）****楼：共三层，含办公室31间，小会议室2间，男女厕所6间；

（2）****楼：共五层，含教室29间，办公室11间；

（3）****楼：共五层，含图书馆、教师书吧、普通话测试站、研究部、****中心、教工会议室、多功能报告厅、方桌会议室、智慧研训教室、中心机房等；

（4）****楼：共六层，含食堂、****公寓、共用厕所、布草间、设备房等，公寓共计160间；

（5）****楼：共四层，含报告厅、健身房、录播室、工会活动室、男女厕所8间；

（6）附属用房：含传达室、****楼附属男女厕所、工具房、配电间等。

二、相关标准：

质量要求：中标人提供的服务需符合国家或相关行业标准。

三、技术规格：

二、服务内容

（一）保洁服务

负责长沙教育学院所有区域的卫生清扫和保洁工作，范围包括但不限于办公室、教室、培训场地、书吧、会议室、报告厅、体育馆、健身房、工会活动室的日常管理和卫生，各类培训、考试、会议及大型活动的临时性保洁工作等。

（二）安全保卫

负责公共秩序维护、应急处置。内容包括但不限于长沙教育学院门岗安保、24小时值班；外来车辆、人员、物资的出入检查登记；报刊杂志收发及教职工快递收发；治安巡逻和秩序维护；安全监控视频信息处理；公共区域路灯按时开关；紧急事件的应急反应。

（三）机电设备的巡查、运行、维护、保养

负责长沙教育学院机电设备的巡查、运行、维护、保养。内容包括但不限于聘请具有合格资质***网和设备进行日常维修维护和定期保养；在学校专业人员指导下对弱电线路进行维修检修；对非电子、电器设备进行维护、保养；学校配电间24小时值班。

（四）绿化管理

负责长沙教育学院树木、花草、绿地、盆栽的日常维护。内容包括但不限于草坪修整、除杂草、施肥、病虫害防治、花木移栽、盆栽的种植和养护等。

（五）****楼管理

****楼所有管理工作，内容包括但不限于家具管理、床上用品管理和电器管理、日常保洁、前台24小时值班、培训期间住宿学员的管理，培训、会议、考试及大型活动住宿接待（含周末、寒暑假）、客房的清洁卫生、住宿安全等。

（六）其他

长沙教育学院相关部门安排的其他临时性工作。如公务员面试、教师资格证面试、外地生回长审核、大型会议、上级交办的其他任务等工作的服务保障、秩序维护等。

四、交付时间和地点：

1、服务期限：三年（2026年12月1日-2029年11月30日），合同一年一签。

2、服务地点：长沙教育学院。

五、服务标准：

三、项目内容、标准及要求

（一）保洁服务要求：

1、公共区域卫生保洁

服务内容：公共建筑物、地面设施、外墙、玻璃、建筑物周边、护栏、****广场、标识标牌、绿化地卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，***网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、***网出现。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁。

（5）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象。

（6）培训前后的场地常规消杀和卫生保洁，日常蚊蝇、老鼠、蟑螂等“四害”灭杀工作。

（7）楼栋的下水道、化粪池根据实际情况和采购人要求及时清理。

（8）室内风扇、灯、空调、多媒体设备定期清理；外墙、外窗玻璃定期清洁。

（9）做好会务及培训接待工作，包括会议及培训场地布置、桌椅摆放、茶水服务、会后卫生等。

（10）有临时性重大活动开展时，中标人需无条件配合采购人搞好保卫、保洁工作。

2、公共卫生间的保洁：

服务内容：长沙教育学院公共卫生间的保洁

服务标准：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通。

3、垃圾收集及外运：

服务内容：垃圾收集及外运

服务标准：

（1）及时清扫、收集垃圾；垃圾做到日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中处理。

（2）长沙教育学院公共区域垃圾箱定期清洗，并用消毒剂喷杀消毒，保持干净，无污渍。

（3）垃圾通过垃圾分类进行收集，严格按政府垃圾分类要求进行分类处置。

4、以上保洁服务如需外请劳务，所产生的费用由中标人承担。

（二）安全保卫服务要求：

1、服务内容：进出的车辆秩序维护和出入管理；出入人员及物品的检查登记；长沙教育学院内部巡逻及夜间守护；监控室值班；防火、防盗等报警、监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理、体温登记；长沙教育学院相关部门安排的其他临时性工作等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班。

（2）维护和保证防火、防盗等报警设备、监控设备的正常运行。

（3）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件。

（4）做好门前三包（安全、卫生、交通秩序）；严格控制车辆出入，保证长沙教育学院内道路畅通，重大活动时安排人员指挥车辆有序停放，长沙教育学院门外杜家塘路的交通疏导等。

（5）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告和处理突发事件。

（6）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火场所和环节，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（7）建立公共卫生突发事件应急预案，根据有关要求做好身份验证、体温检测、登记，杜绝闲杂人员进入长沙教育学院，保证人员健康。

(三)机电设备的巡查、运行、维护、保养服务要求：

1、给排水系统设备运行维护

（1）服务内容：给排水系统的设备、设施，如消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

（2）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

（1）服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、太阳能系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理、养护和巡查，发现问题及时报修，确保正常运行使用，空调每年清洁2次（每年4月和11月）。

（2）服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

（1）服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

（2）服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

（1）服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。

（2）服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

5、房屋门窗维修要求

（1）服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

（2）服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100% 。

6、学习办公生活家具维修要求：

（1）服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

（2）服务标准：确保家具完好和正常使用，合格率100% 。

7、房屋的公用部位、公共场地的维修养护、单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人承担或由采购人另行安排处理。

8、服从完成临时调派的任务。

(四)绿化管理服务要求：

1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护（含除杂、修整）管理和施肥，病虫害防治，苗木的补植与移栽，盆栽的种植和养护。

2、服务标准：

（1）草坪：常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm；及时清除杂草，做到基本无杂草；按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥；病虫害防治为主、综合治理，严格控制病虫害，确保绿草如茵，斑秃黄萎低于5% 。

（2）乔、灌木：乔、灌木修剪每年三遍以上，保持造型美观，无枯枝、萌蘖枝；常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥，病虫害预防为主、生态治理、各类病虫害发生低于5% 。确保乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。

（3）花坛花境：确保花期正常开放，缺枝倒伏及时补种。

（4）绿地保存率100% 。乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。

（5）定期定量修剪和维护，采取事先防护措施，严格杜绝因暴雨、冰雪、狂风等恶劣天气造成过长的树枝承载过重、断裂，从而危害人员、财产安全现象的发生。如因中标人未采取定期修剪、维护、事先防护措施等因素造成的人员伤亡、财产损失，中标人负有全部责任。并由第三方评估机构对损失额度进行评估，评估结果需得到长沙司法局认可后方可执行。

（6）****楼道、会议室、餐厅、办公室按照采购人要求摆放植物花草，并负责维护和管理。

3、具体日常养护服务标准及实施措施

（五）客房部（****楼）服务要求：

1、服务内容：****楼所有管理工作，内容包括但不限于家具管理、床上用品管理和电器管理、日常保洁、前台24小时值班、培训期间住宿学员的管理、培训及大型活动住宿接待（含周末、寒暑假）、客房的清洁卫生、住宿安全等。长沙教育学院相关部门安排的其他临时性工作等。

2、服务标准

2.1客房部主管

（1）统筹管理客房部所有工作，****楼管理员、保洁员做好培训住宿的服务保障工作。

（2）配合项目负责人及班主任做好做好专家接待、专家住宿安排等。

（3）配合项目负责人及班主任做好培训学员住宿登记、房卡制作、协调住宿安排等。

（4）安排协调客房前台24小时值班，办理入住及退房手续，客房监控室24小时值班。

（5）其他重大活动的接待与住宿保障工作。

（5）协助做好长沙教育学院相关部门安排的其他临时性工作。

2.****楼管理员

（1）配合项目负责人及班主任做好培训学员住宿管理、生活服务、查寝等工作，做好学员晚间研讨、文体活动的服务保障工作。

（2）指导监督保洁员工作，每天早上9:00与保洁员一同进入客房，补给所需物品，仔细检查房间内设施，有问题做好登记，及时汇报给客房部主管。

（3）****楼管理员应及时检查每个房间卫生，有问题及时解决，卫生有不彻底的及时处理干净。

（4）培训结束，楼层管理员需与前台保持联系，迅速查房。确定数量且无损坏后及时把情况反馈给前台，退去押金。

2.3客房部保洁员

（1）地面和墙面：地面每日循环清扫、拖地保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；保持材质原貌，干净、有光泽。

（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次、无灰尘。

（3）消防栓、指示牌等设施：隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

（4）天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污渍、***网。

（5）门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

（6）垃圾收集：****楼设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无撒落垃圾，无污迹、无异味。

（7）电梯轿厢：每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。

（8）公共卫生间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆、洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，整个洗漱间无蚊蝇、无异味。

（9）房间内：每天早上9:00，保洁员简单做好房间卫生（如：房间桌子、烟灰缸、洗漱台面、水龙头、镜子、地板擦洗干净，卫生间马桶刷洗干净，2个垃圾桶换好干净的垃圾袋）；****楼过道及公共区域干净。保持室内清洁无尘，空气清新；床上用品清洁无污渍、破损；洗漱间地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆、洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，整个洗漱间无蚊蝇、异味。

（10）入住前准备工作：铺床；房间、马桶、浴室（玻璃刮干净）、阳台卫生，更换2个垃圾桶的垃圾袋；房间内的物品补给（转筒纸、抽纸、小香皂、二合一洗发沐浴露）；按采购人要求在有需要的房间放置：面巾、浴巾、地巾、矿泉水、一次性洗漱用品等。****楼公共厕所(一男一女)，需清理卫生间及洗漱台面卫生（保持镜子干净）；垃圾桶及时更换垃圾袋（含卫生间垃圾桶）；走廊过道清理干净（包括挂画、消防栓卫生、窗台、地面）。

（11）住宿期间：应及时检查每个房间卫生，有问题及时解决，卫生有打扫不彻底的及时处理干净。

（12）培训班结束：彻底清洁卫生。

四、人员配置标准及要求

（一）人员配置与管理

1、物业人员配备不少于25人：项目经理1人、保洁员5人、设备维护维修4人、保安5人、绿化2人、客房部主管1人、楼层管理员2人，客房部保洁员5人。

2、人员素质的要求：男50岁以下，女45岁以下，按采购人提供的不同岗位要求，聘请高中或以上学历员工，要求能吃苦耐劳，为人和善，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。保安人员要求男性，身高1.65米以上，无违法违纪记录。

3、着装和持证要求：统一着装，持有健康证，费用由中标人承担。

4、对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，由中标人全额赔偿。

5、对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，排除任何火灾隐患，确保全年无一例安全防火事故，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由中标人承担。

6、员工福利待遇要求：中标人按采购人要求聘请员工，按国家规定为拟投入本项目物业服务人员支付劳动报酬、购买相关保险并承担所有劳动用工风险。

7、场地管理要求：中标人不得出租采购人场地和住房，不得对外收取任何费用(如停车费等)。

8、报刊、邮件等工作要求：中标人值班保安根据采购人征订报刊杂志每天九点三十分前分发到各处室或个人信箱，接受、管理和分发教职工快递。

9、长沙教育学院举办大型接待和培训活动时，如所需人员超过正常岗位人员编制，中标人有义务调度足够人员，确保活动需要，所产生的费用由中标人承担，采购人不再支付任何费用。

10、垃圾处理要求：中标人负责将服务范围内日常垃圾清运到采购人指定的垃圾站（工程、装修垃圾不列入中标人服务范围）。

11、其他要求：中标人接受采购人总务处管理；物业所有工作必须有台账记录。

12、物业工作人员食宿：采购人提供物业工作人员的集体住宿用房，饮食由投标人自理。

13、因中标人管理造成的一切事故由中标人承担全部责任。

14、物业人员在服务期间，应遵守采购人单位规章制度，如因违反管理制度、拒不配合相关工作造成严重后果的，采购人有权要求中标人更换相关人员，并保留进一步追责的权利。

六、验收标准：

五、验收标准及方法

1、验收程序：采购人按关于加强长沙市政府采购履约验收工作的通知（长财采购【2024】）5号文验收。验收费用由中标人支付。采购人和中标人应在合同中约定履约验收方案，履约验收方案要明确履约验收的主体、组织方式、时间或条件、验收方式、程序、内容、验收标准、与履约验收挂钩的违约责任与资金支付条件、争议处理、验收费用支付、采购人及中标人各自权利义务等事项。

2、质量要求：中标人提供的服务需符合国家或相关行业标准。

3、验收要求和验收标准：

（1）验收过程中产生纠纷的，由市场监督管理部门认定的检测机构检测,如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。

（2）项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

七、其他要求：

六、其他要求

1、服务期限：三年（2026年12月1日-2029年11月30日），合同一年一签。

2、服务地点：长沙教育学院。

3、结算方式

3.1付款人：长沙教育学院（国库集中支付）。

3.2付款方式：中标人进场一个月后，经采购人考核无任何违反合约事宜发生，则采购人支付前一个月的物业管理服务费，以此类推。

★4、服务期间，采购人有权依据上级主管部门有关物业管理规定文件，按照新的政策要求作适应性调整，中标人须遵照执行。

5、每月月初，采购人依据《物业考核标准》对上一个月的物业服务进行考核，并办理对应月份物业管理服务费结算：

5.1月度考核得分90分（含）及以上，正常支付上月物业管理服务费；

5.2月度考核得分80分（含）-90分（不含），暂不支付上月物业管理服务费。供应商须在7个工作日内完成整改，整改完成并经采购人确认合格后，于次月合并结算两个月物业管理服务费;

5.3若供应商连续两个月考核得分均低于80分（不含），采购人有权解除合同，并按规定重新选定供应商。

6、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

7、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

附件1：

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。