物业管理服务采购招标公告

一、项目基本情况

项目编号：JH26-210100-06443

项目名称：物业管理服务采购

包组编号：001

预算金额（元）：695000.00

最高限价（元）：695000.00

采购需求： 查看

本项目共计 1 个包组，包组编号为 001 。包组内不允许缺项。

履约期限：本项目服务期为合同签订生效后2年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，第二年度预算以财政部门当年审批数额为准。

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：

付款条件	付款比例
付款时点为每完成三个月服务，按合同出具完成额发票，且累计付款金额不超过合同价款。	按同时段实际完成额支付
满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。

服务清单

包组编号：001

包组名称：物业管理服务采购

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
沈阳市特殊教育幼儿园	沈阳市****巷****号

1.2物业服务范围

名称		明细	服务内容及标准
****楼
总面积	建筑面积（㎡）	8451	见“2.3秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	室内保洁区域8451、绿化面积6112	见“2.1保洁服务”“2.2绿化服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	7个教职工卫生间、18个幼儿卫生间	见“2.1保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	位置：园区西北角 数量：1	见“2.1保洁服务”
车位数	地下车位数（个）	46	见“2.3秩序维护服务”
	地面车位数（个）	18	见“2.3秩序维护服务”
车行/人行口	车行口（个）	1	见“2.3秩序维护服务”
	人行口（个）	2	见“2.3秩序维护服务”
食堂	数量及人数	1个食堂、139位用餐人数	见“2.4食堂服务”

2.物业管理服务内容及标准

2.1保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道：①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）****楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间：①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间：①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。②及时补充厕纸等必要用品。
		（7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1）
2	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
3	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和****城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）****楼产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（5）垃圾装袋，日产日清。

2.2绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	室外绿化养护	（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。
		（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。
		（3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。
		（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。
		（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。
		（6）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
		（7）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
		（8）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

2.3秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	出入管理	（1）园区出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人****楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项。
2	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
3	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
		（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于60天。
		（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
4	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）****楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。

2.4 食堂服务

序号	服务内容	服务标准
1	食材处理	（1）食材清洗、切配规范，无泥沙、无杂质、无腐烂变质部分，分类处理生熟食材，避免交叉污染；
		（2）切配规格统一，符合菜品烹饪需求，食材利用率≥95%，杜绝浪费；
		（3）食材存放有序，生熟分开，冷藏、冷冻温度达标，做好食材保鲜。
2	菜品烹饪	（1）严格按照甲方规定餐标及食谱烹饪，菜品口味适中、咸淡均匀，火候把控到位，无夹生、无焦糊；
		（2）按时完成早午餐菜品制作，确保开餐时菜品温度达标（热菜≥60℃）；
		（3）菜品留样规范，每样菜品留样≥125g，标注留样日期、菜品名称，冷藏保存48小时以上。
3	成本控制	（1）合理规划食材用量，根据就餐人数精准备料，减少食材损耗；
		（2）做好物资、食材出入库、领取发放登记及食谱台账、各类表格记录工作；
		（3）优化烹饪流程，合理利用边角料，降低运营成本。
4	后厨卫生	（1）烹饪结束后，及时清理灶台、厨具、操作台，做到无油污、无残渣；
		（2）具、餐具清洗消毒到位，存放有序，符合食品安全标准；
		（3）定期清理后厨排水沟、储物柜，保持后厨整体整洁，无异味、无杂物。
5	配合管理	（1）服从食堂管理人员安排，根据就餐反馈调整菜品口味、品类；
		（2）守食堂作息时间，按时到岗离岗，不迟到、不早退；
		（3）配合面点师、保洁员完成食堂整体后勤保障工作，团结协作。
6	面点制作	（1）负责主食面点制作（馒头、包子、花卷、面条、饺子、饼类等），出品规范、外形整齐，口感适中；
		（2）严格把控食材配比，和面、发酵、擀制、蒸制/煎制流程规范，无夹生、无焦糊；
		（3）按时完成面点制作，确保开餐时面点新鲜、温度达标，满足就餐需求。
7	食材管理	（1）领用面粉、酵母、油脂等面点食材，做好记录，确保食材新鲜、无过期、无变质
		（2）合理控制食材用量，杜绝浪费，边角料合理利用；
		（3）食材存放分类有序，做好防潮、防虫、防污染措施。
8	出品质量	（1）面点口味统一，咸甜适中，无异味，符合大众饮食习惯；
		（2）出品分量均匀，大小一致，造型规范，无破损、无变形；
		（3）定期优化面点品类，根据需求调整口味，提升就餐体验。
9	操作间卫生	（1）面点制作结束后，及时清理操作台、面板、厨具，做到无面粉残留、无油污；
		（2）和面机、蒸箱、煎锅等设备定期清洁、保养，确保正常使用；
		（3）保持面点操作间整洁，食材、厨具摆放有序，无杂物、无异味。
10	配合管理	（1）服从食堂管理人员安排，根据就餐人数调整面点制作量，避免过剩或不足；
		（2）遵守食堂作息时间，适应早班、轮班安排，节假日配合值班；
		（3）配合厨师、保洁员完成食堂后勤工作，主动沟通衔接。
11	就餐区清洁	（1）开餐前清洁餐桌、餐椅、地面，做到无油污、无污渍、无杂物，桌面擦拭干净、无水印；
		（2）开餐后及时清理餐桌残留饭菜，擦拭桌面、餐椅，清理地面杂物、油污，确保就餐区整洁；
		（3）定期清洁就餐区门窗、墙面、通风口，无灰尘、无污渍，保持通风良好。
12	后厨辅助清洁	（1）协助厨师、面点师清理后厨地面、墙面油污，清理排水沟杂物，防止堵塞；
		（2）负责餐具、厨具的清洗、消毒、摆放，确保无油污、无残留、无细菌；
		（3）清理后厨垃圾桶，及时转运垃圾，保持垃圾桶内外清洁，无异味。
13	卫生死角清洁	（1）定期清洁食堂角落、储物柜底部、灶台下方等卫生死角，无杂物、无油污、无霉斑；
		（2）清洁食堂卫生间，做到地面干燥、无污渍，洗手台整洁，无积水、无异味；
		（3）定期清洁食材储存区，保持区域整洁，防止食材污染。
14	物资整理	（1）整理食堂就餐区、后厨的清洁工具、耗材，摆放有序，避免杂乱；
		（2）及时补充洗手液、纸巾等清洁耗材，确保正常使用；
		（3）协助整理食材、厨具，做到摆放整齐，分类明确。
15	卫生保障	（1）严格遵守食品安全卫生规范，清洁过程中避免交叉污染；
		（2）按时完成清洁任务，不拖延、不敷衍，确保食堂整体卫生达标；
		（3）发现卫生隐患（如地面湿滑、食材变质等），及时上报食堂管理人员。

3. 物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
****中心	项目经理	1	1	45周岁以下，女性，身体健康，本科及以上学历、具有3年及以上学校或幼儿园物业管理相关经验。（上岗前核验学历证明及业主出具的相关工作经验证明材料）
保洁服务	保洁员	7	7	60周岁以下，女性，身体健康，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准。
绿化服务	绿化人员	1	1	55周岁以下，男性，具有1年以上园林绿化美化经验（上岗前核验业主出具的相关工作经验证明材料），熟悉各种花卉和北方常见树种的栽培养护常识，能够正确使用电动修建工具。做好园内绿化带、草坪、树木的栽种、修剪、养护灌溉与管理，并保证绿化完好率达98%以上。
秩序维护服务	秩序维护员	4	4	白班保安55周岁以下，夜班60周岁以下，男性，退伍军人优先，身体健康，五官端正，责任心强，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。至少2人具备建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证（上岗前核验相关证明材料）
食堂人员	厨师	1	1	60周岁以内，身体健康，无传染疾病，持有有效健康证（上岗前核验相关证明材料），精通大众家常菜、大锅菜制作，菜品口味适中，出餐效率高。吃苦耐劳，责任心强，做事利落，服从管理，熟悉食品卫生安全知识，严格落实后厨操作规范。
	面点师	1	1	55周岁以内，身体健康，无传染性疾病，持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。熟练掌握各类家常面点制作，手法熟练、出餐效率高。吃苦耐劳，踏实肯干，服从管理，品行端正，责任心强。
	水案及保洁	1	1	55周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。掌握各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

4.需要说明的其他事项

4.1中标供应商入场时，必须接受采购人对进场服务人员的身份确认，投标时所提供复印件与入场人员实际或公司实际不符时，采购人有权拒绝中标供应商进场，同时追究中标供应商相关法律责任。

4.2中标供应商在投标文件中配置的持证人员半年内不准流动（除中标供应商不可控的情况外），如违约采购人有权追究其相关法律责任。

4.3中标供应商要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。

4.4中标供应商必须保障其工作人员人身安全,采购人不承担其责任。

4.5中标供应商签订合同后,物业全部人员必须在 12 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

4.6采购人支付的费用中，含有人员工资、服装费、社会保险、管理费、税金、利润等项费用。采购人不再向中标供应商支付与此相关的任何费用。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

合同履行期限：本项目服务期为合同签订生效后2年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，第二年度预算以财政部门当年审批数额为准。

需落实的政府采购政策内容：落实中小微企业（含监狱企业）、残疾人就业、节能产品、环境标志产品、创新产品和服务、对本国产品的支持等政府采购政策

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业采购，供应商应为中小微企业、监狱企业、残疾人福利性单位。

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，***网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2026年07月16日18时00分至2026年07月24日12时00分（北京时间，法定节假日除外）

地点：***网获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2026年08月06日 09时00分（北京时间）

地点：***网提交。

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，***网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名 称： 沈阳市特殊教育幼儿园

地 址： ****巷****号

联系方式：024****9160

2.采购代理机构信息：

名 称：****中心

地 址：****路****号21****大厦

联系方式：024-****0043

邮箱地址：无

开户行：详见招标文件

账户名称：详见招标文件

账号：详见招标文件

3.项目联系方式

项目联系人：林枫

电 话：024-****6613